Benny 
9月15日我們說過房地產行業的融資新規“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。最近網上流傳一份恒大向廣東省政府發出的「恒大集團關於懇請支持重大資產重組專案的情況報告」，期望廣東省政府支持重大資產重組，假若未能完成重組，或引發一系列系統性風險。9月24日晚，恒大集團發聲明指，指出近日網上流傳有關恒大地產重組情況屬謠言，強調相關檔及截圖憑空捏造、純屬誹謗。
1, 三道紅線
數據顯示，2019年下半年至今年初，房企境外發債規模同比增速達70.98%。其中，大多都是短期債，9月份之後就迎來了第一個高峰期，到2021年6月份房企將累計1.5萬億元債務到期。
會議對房地產融資提出了量化的管理指標，要求房地產企業剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍不得融資。並將根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差異化債務規模管理。
人民銀行副行長、國家外匯管理局長潘功勝日前透露政策落實前將有合理的過渡期安排，毋須擔心政策會「一刀切」式實施。
2,中國樓市
中國樓市目前還是一個增量市場，雖然行業整體的發展節奏比往年慢了，但很多TOP50以內，甚至TOP100以內的房企仍在通過加杠杆、擴土儲的方式實現規模擴張。
國家統計局最新發佈，1—8月份，全國房地產開發投資88454億元，同比增長4.6%， 增速比1—7月份提高1.2個百分點。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個百分點。中國房地產開發6月起明顯加快，8月幾乎回復到疫情前的一半水準。
1—8月份，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，8月份比7月份下降收窄2.5%。銷售面積下降3.3%，但總體銷售額同比升1.6%，其中住宅銷售額增長4.1%。
由數據看到，雖然銷售面積下降，但總體銷售額是上升的。銷售額下跌主要辦公樓及商業營業用房，住宅銷售額增長可觀，所以中國房地產業表現不差。說明老百姓有錢在袋，買房還是他們最喜歡的動作。
3,明斯基時刻
由圖片中看到融創中國、中國恒大、綠地控股、富力地產及華夏幸福是在紅檔範圍。這五家房企總市值超過5500億元，單單中國恒大為例，其總負債8355億。明年1月31日之前需要還1300億債務，倘重組未能完成，將引發金融機構及債券市場的交叉違約，進而產生金融系統性風險。
房企已逼近明斯基時刻，債務違約潮可能出現。違約愈多，信用債利率就愈高，企業債務負擔就愈重，而他們的償債能力愈差，評級就會愈差，發債利率就會愈高，陷入惡性循環。根據上交所訊息，今日恒大債券(19恒大01)一度跌超過28%，收市跌21.2%，報74元。
房企還有部分債務是以明股實債或表外負債的形式存在，未計入房企負債率的核算過程中。而暗藏在房企財務報表後面的帳本，或許更加驚心動魄。
4,房企如何自救？
房企杠杆率激增主要來自擴增土儲產生的負債，某TOP10房企在2019年黑天鵝事件爆發後低價賣出了幾個資產包，當年的淨負債率立馬降到了20%以下，效果立竿見影。除了控制投資規模以外，將負債率較高的專案作出表處理，或者採用一些隱性負債比如明股實債的方式也能起到降低負債率、美化報表的作用。
房地產行業進入長期降杠杆週期的同時，毛利率也步入下降。對房企如何投資節奏提出了更高的要求，稍有不慎便將失去本就被壓縮的利潤空間。稍有不慎便將失去本就被壓縮的利潤空間。
把控買地儲蓄節奏，降低負債率是房企首要任務。低拿地成本及融資成本、高毛利率，已經過去。具備強IP的商業專案、優質的文旅資產以及高毛利的城市運營業務以及目前房企有所佈局的優質城市更新業務等，都是在行業毛利率空間整體下滑的環境下增厚利潤的重點業務方向。
5,投行聲援中國恒大
9月27日晚，包括德銀、摩根大通、里昂、星展、聯昌、華泰等國際投行更是罕見同時發聲，力挺恒大，目標價最高達23港元，潛在升幅達67%。
恒大已制定明確的三年降負債計畫，加上物業與汽車分拆上市融資，相信降負債成效將遠超市場預期，股價調整為投資者帶來了抄底良機。市場對謠言反應過度，預計恒大將與戰略投資者達成延期共識，目前估值極具吸引力。
恒大物業管理已經通過交易所批准，將會分拆在港股上市，恒大汽車已經通過分拆A股上市。恒大物業2017年、2018年、2019 年以及截至2020年6月30日止六個月，收入分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元和45.64億元。恒大物業已訂約為1354個專案提供物業管理服務，覆蓋22個省、五個自治區、四個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米，簽約面積為513.3百萬平方米，服務近二百萬個家庭。恒大物業的估值達110億美元。
最近深深房A(000029.SZ)9月27日晚間公告，由於重大資產重組涉及深圳市國有企業改革，交易結構較為複雜，屬於重大無先例事項，重組方案還需進一步溝通與論證。恒大地產為借殼深深房回A股上資，但資本重組4年，停牌長達4年，相信很快出新消息。
9月29日晚間恒大公告，恒大與持有恒大地產總額1300億人民幣的戰略投資者進行商談。已於今日與持有恒大地產總額863億人民幣的戰略投資者簽訂補充協議。轉為普通股權長期持有，即對賭協議取消了。恒大從此不用還錢了，戰略投資者捏著股權就是了。現在只剩282 億元戰投正在商談中。
消息指已有參與融資“三條紅線”試點的房地產企業，按監管部門要求提交了降負債方案，其他大部分知名房企已經提交了相關方案。最近恒大動作多多，汽車和物業分拆上市有望帶來很大現金流，財務狀況將得到進一步保障，短期資金鏈問題不大。1300億人民幣的債務解決了一大半，相信未來問題不大了。
