恒大物業 物管中的皇者

1月6日,物管板塊集體走強,多只物管股升幅超過20%。自從上年8月底後,物管股調整多時。我國新政策將加快物管服務市場化,包括是潛在物管收費提升及探索社區增值服務等。住建部等十部門於1月5日聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》,主要訊息包括是改善物業管理費用機制,認為收費調整建基於服務質素及通脹應被鼓勵,而地方政府亦應訂立收費基準及浮動範圍。

恒大物業,拆分自中國恒大,是全方位的物業管理人,管理多元化的物業組合,其中包括中高端住宅物業、商用物業、主題樂園、產業園、康養專案、特色小鎮及學校。但是上市後跌破招股價,在其他物管股爆升下,恒大物業還有什麼投資價值?

物管股中的龍頭 潤年複合增長率第一

恒大物業在管面積2.54億平方米、合約面積5.13億平方米,無論是合約還是在管面積排已上市物企前五位,體量之大導致上市後必將攪動物業頭部格局。

恒大物業2017-2019年淨利潤年複合增長率195.5%,居行業第一。這與此前淨利率太低有很大的原因,2017年淨利率低至2.42%,三年時間翻了6倍至12.7%。2020年上半年的25%淨利率能排上市物企前三。

淨利潤年複合增長第一

雖然過去增長主要由於母公司的支持,但恒物亦積極開拓第三方業務,自 6 月正式成立投資拓展團隊後,於短短4個月內收購了 5 間區域型獨立第三方物業管理公司,涉及總在管面積達約 772 萬平方米。公司計畫今次上市集資中65%將用於進行並購,加快業務增長。作為地產巨頭的子公司,目前中國恒大開發的樓盤不斷,恒大物業不愁沒有增長空間。

恒大物業在中國物業服務百強企業中,以項目所覆蓋城市數目計,公司排名第二;分別以總收入、總毛利及總淨利潤計,排名第三;以簽約面積計排名第三及按在管面積計排名第四。

21名龐大基石投資者陣容星光熠熠 禁售期前或炒高

恒大招股前已經引入陳凱韻(劉鑾雄妻子)領投45億,還包括阿裏巴巴、騰訊、紅杉資本等。

龐大基石投資者陣容

IPO時,恒大物業引入21名龐大基石投資者陣容。基石投資者包括:人工智慧(AI)「獨角獸」商湯科技(SenseTime)、中國燃氣、招商局資本旗下國調招商並購基金(China Merchant Buyout Fund)等。合共認購72億港元等值股份,以發行中間價計占發售股份48.7%,並設有6個月禁售期。

恒大物業基石投資者陣容強勁,絶對有炒高價格的動力。

十部委鼓勵物管向養老、幼托等延伸增值服務

1月5日,住房和城鄉建設部等多部門發佈通知,加強和改進住宅物業管理工作。通知指出,鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式,滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智慧等技術,建設智慧物業管理服務平臺,提升物業智慧管理服務水準。採集房屋、設施設備、業主委員會、物業服務企業等數據,共用城市管理數據,彙集購物、家政、養老等生活服務數據,確保數據不洩露、不濫用。依法依規與相關部門實現數據共用應用。

隨著“三條紅線”的出臺,對於很多負重前行的恒大而言,如何在降負債與促增長之間尋求平衡,顯得尤為迫切。物管股依附在房企上,股價調整多時,恒大物業更是跌破IPO價。受今日消息刺激,物業股普漲,恒大物業也跟隨上升。

恒大物管是我國物管龍頭企業,對於延伸領域服務有著巨大優勢。恒大集團旗下高科技集團幫助配合恒大物管,提供養老、幼托等領域延伸所需服務。

恒大佈局高科技 打開增值服務市場

恒騰網路

恒騰網路集團是以平臺思維打造的互聯網服務整合運營商,背靠中國恒大和騰訊控股兩大股東,打造了互聯網家居、互聯網材料、智慧社區服務三大主營業務。

恒騰網路始終堅持穩健經營,以服務用戶為核心,以賦能行業為導向,持續不斷地為社區業主、企業客戶和消費者提供有競爭力的多場景解決方案、產品與服務,培育開放、共用、互動、協調的互聯網服務生態系統。

恒大智慧科技有限公司

恒大智慧科技有限公司作為互聯網智慧城市生態運營商,以“為生活注入科技”為使命,基於業內先進的人工智慧、物聯網、互聯網、雲服務及大數據等技術,依託一體化的智慧雲平臺,建立以人為中心的物聯網感知體系。

互聯網智慧城市生態

恒大智慧科技將前沿智能科技應用於社區和旅遊等領域,打通行業壁壘,連接家庭、社區、物業、商業等多個重要環節,打造完整的智慧生態圈,為用戶帶來精細入微的生活體驗。恒大智慧科技致力於為全面建設安全宜居、資源節約型和環境友好型社會做出貢獻。

星絡智能科技

星絡智能科技有限公司是全球化的智能家居系統供應商及物聯網平臺,以“為生活注入科技”為使命,基於業內先進的人工智慧、物聯網、雲計算、大數據、語音識別等技術,結合創新理念,覆蓋家庭智能生活服務、智能家電控制、影音娛樂、家庭安防、健康管理、智能照明等生活場景,打造家庭智能交互中心。

星絡智能科技是全球化的智慧生活服務平臺,以先進的技術、極致的產品,為全球用戶創造智能化的可持續發展家庭生態環境。

恒大銷售火爆 提供源源不絕增長動力

市場規模大,增長亦快。正所謂做大個蛋糕,大家也有得吃。上市後繼續獲得注入新的專案去管理,保持良好的增長情況。自2017年起連續三年,恒大集團權益銷售排名穩居行業第一。恒大集團住宅土地儲備總建築面積高達2.4億平方米。

恒大銷量年年增長

12月,恒大實現合約銷售金額445.9億元,合約銷售面積510.2萬平方米。2020全年實現合約銷售金額7,232.5億元,按年增長20.3%,完成全年銷售目標111%,合約銷售面積8,085.6萬平方米,按年增長38.3%。集團2021年合約銷售目標7,500億元人民幣,有息負債目標再下降1,500億元人民幣。

恒大全年售面積8,085.6萬平方米,為將來恒大物業提供源源不絶的增長動力。

恒大集團增持 街貨減少

根據聯交所披露資料顯示,2020年12月28日-12月31日,China Evergrande Group連續增持約1.035億股,資約9.167億港元。增持後,恒大集團持股量增至65.77億股,持股比例由59.04%上升至60.84%。

母公司連續增持
母公司連續增持

恒大物業當時IPO發售約16.22億股股份,其中香港發售股份約1.62億股,國際發售股份約14.59億股,基石投資者分得約8.19億股發售股份。由於基石有半年禁售期,恒大集團增持1.035億股後,街貨已經大幅減少,有利於炒高價格。

結語

恒大早年佈局高科技,運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智慧等技術,建設智慧物業管理服務平臺。正好配合今日十部委鼓勵物業服務企業共用城市管理數據,彙集購物、家政、養老等生活服務。上年,恒大集團為了減少負債,於「金九銀十」打出「恒大全面七折賣房」的行銷策略,單月銷售額超過1000億元人民幣。恒大銷售面積超過8085萬平方米,為恒大物業未來提供超大的增長潛力。除了傳統的物業管理收費,未來養老、幼托及家政等增值服務,產生更高的利潤率空間。

以市盈率來看,恒大物業(06666)市盈率(TTM)約為48.08倍,華潤萬象生活(01209)市盈率(TTM)約為151.32倍,碧桂園服務(06098)市盈率(TTM)約為72.04倍。恒大物業估值最平,從未來增長潛力來看,恒大物業無疑是物管中的皇者。

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