5天5城放寛購房政策所謂何事?

最近因為疫情暴發及防疫措施收緊的影響,3月服務業經營活動明顯收縮。今日公佈的3月財新服務業PMI下降個百分點至43.9,是2020年3月以來最低水準。都說房地產是經濟火車頭,4月短短幾天,包括大連、衢州、秦皇島、綿陽及蘭州等地相繼出臺購房放寬措施。跟之前打房不同,現在政策改變了,對近迷的房地產有提振作用。三條紅線後,有不少內房股出現問題,現時政策出現改變,能活下來的鳳凰重生。

5天5城放寬購房政策

4月初這5天,包括大連、衢州、秦皇島、綿陽及蘭州等地相繼出台購房放寬措施。

4月5日,蘭州為優化營商環境出台了四大措施,第一包括降低個人購房門檻,首套房貸首付比例最低兩成。第二是二套房首期比例最低三成。為減年輕個人住房消費負擔,對結清貸款再購第二套房按首套房貸款政策。最後是對孝老撫育住房需求放鬆區域限購政策等。

蘭州放寬力度極大

在蘭州之前,浙江省衢州市取消了限購政策,同時鬆綁了限售政策,這是今年全國首個同時放鬆兩限的城市。另外,秦皇島廢除限購政策,綿陽及大連也有不同程度的放寬。

相信其他地區購房放寬措施陸續有來,對於房企絶對是個好消息。

為什麼要盡快放寬購房措施?

三條紅線發佈後,踩中紅線資產負債率有所限制,銀行融資沒有了,房企依靠賣房還債,對於紅檔的房企很難短期逆轉。

2020年末的房企情況

2021年,房地產行業銷售已產生逆轉。上半年購房情緒延續2020年的熱度,成交金額與建築面積顯著放量。下半年市場轉冷,房地產市場銷售增速減緩且轉負。

房企還債有困難,國際評級機構下調評級,融資管道減弱,可能無法以合理的成本發行大規模新債券,限制其運營可用資金。

中國人喜歡買房當儲蓄,限購加大首付等越來越嚴,打擊了人們買房的熱情,再者房價下跌也打擊人們消費意欲,環環相扣。

疫情再起 保GDP5.5難度高

最近,多地疫情暴發及防疫措施收緊的影響,服務業經營活動明顯收縮,景氣水準較低。

今日公佈的3月財新中國通用服務業經營活動指數錄得42.0,較2月大幅回落8.2個百分點,為2020年3月以來最低。

目前國內正面臨2020年初以來最為嚴峻的疫情形勢,同時,外部不確定因素增加,俄烏局勢前景不明,大宗商品市場大幅波動等多種因素形成共振,加劇了中國經濟下行壓力,滯脹風險凸顯。出口惡化,企業成本上升,用工穩定,市場樂觀情緒有所減弱。

保GDP5.5難度高

3月兩會期間,中國政府將2022年GDP增速訂為5.5%,複雜環境在變化,不確定因素增多,要實現增量5.5%的目標,已經是一個中等國家的GDP總量。在穩增長的大環境下,必要提振房地產,因為房地產對中國人有特別意義。

房地產對經濟影響

大部分人都說房地產是經濟火車頭,房地產對經濟影響佔比怎樣?

2020年來計算,房地產消費占支出法GDP的比重約為7%,由於房地產業具有鏈條長、關聯行業多的特點,房地產開發投資對其他行業增加值具有較強的間接拉動作用。

居民消費支出中的居住類消費支出包括房租、住房維修管理費、水電煤氣費用和自有住房虛擬租金支出,都當成房地產消費,那房地產消費支出占居民消費支出比重基本穩定在18%-19%左右。

從今年前兩個月房地產市場的情況來看,房地產的投資、銷售、融資等數據都表現出很低迷。根據統計局的數據,1-2月內地房地產開發投資14499億元,同比增長3.7%,但是持續下滑的態勢沒有變。

銷售低迷

同時,1-2月商品房銷售面積15703萬平方米,同比下降9.6%,銷售額15459億元,同比下降差不多2成,而個人按揭貸款也下降16.9%。

以上數據表明房地產整體市場沒有反彈,反而再向下趨勢。現時整體經濟向下,國際環境複雜,要穩增長保就業,或者需要加大放寛房地產限購等措施,增加購房信心。穩樓價同時增強人們的消費意欲。

結語

目前內房股價格市盈率5倍以下,PB大部分在0.5以下,多隻內房股出不到業績正在停牌中。隨着國際環境轉變,出口變得困難,要保障今年GDP5.5的增長難度很大。預期中央減息降準之餘,放寬部分的購房限制也是必需的。中國人對買磚頭情有獨鐘,多地放寛政策陸續出台。對房企來說,今年特別一年活下來的會變得更強壯。對於紅檔內房股需出售資產以還債,對於綠檔的內房股有更大機會,併購貸款不計入三條紅線或能以好價格收購優質資產。

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