Benny 
去年年底內房股企穩回升，內房至黑暗時代已經過去，伴隨房地產的物管股也回升。隨著國內房地產進入令一個階段，在保交樓的環境下，代建重要性提升，相信代建是未來焦點行業之一。綠城管理控股(9979)是代建行業的領頭羊，輕資產營運，隨著慘透率提高，未來發展空間巨大。
保交樓催生代建新模式
隨著中國房地產「三支箭」出臺，「保交樓」是重點，結合住房融資模式，引導內房加快戰略併購、債務重組和資產盤活是今年的重要目標。放寬購房條件、降低購房成本等措施盤活房地產行業，爭取實現軟著陸。
伴隨金融政策支持房地產持續加碼，行業風險逐步緩釋。「保交樓」政策加速落地，竣工有望率先迎來複蘇。這個時候代建行業盡顯重要性，價值日漸凸顯﹐有大行預計到2025年代建滲透率有望達12.5%。
「保交樓」催生代建合作新模式，未來成為代建業務新的增長點。加上「十四五」保障房建設規劃和城市更新等項目持續，非傳統房企拿地占比加大，代建服務需求逐步上升是趨勢。
代建的領頭羊 逆市增長顯實力
綠城管理控股(9979)是代建行業的領頭羊，輕資產營運，隨著慘透率提高，未來發展空間巨大。公司是綠城中國旗下，透中交集團持有綠城中國 28.22%股份，母公司品牌有保證。
看看綠城管理業績，2022年上半年實現營收12.59 億元，同比增長16.4%；歸母淨利潤3.61 億元，同比增長33.4%。如果看看公司近5年的CAGR為21.9%，2022年上半年表現差了一點，不過在房地產下行的環境下，公司營收仍然增16.4%，逆市增長顯實力。
2022年上半年商業代建收入占比約60.8%，較去年下跌。不過，受益於政府代建業務需求快速釋放，收入占比上升至30.3%，所以公司的淨利潤上升至3.6億元，綜合毛利率也提升至50.4%。
政府代建迎來高峰
河南省近日印發《大力提振市場信心促進經濟穩定向好政策措施》，其中建設「雙百工程」，力爭2023年全年完成投資2萬億以上。一個河南省已經2萬億，相信其他省的規劃陸續有來。由業績去看綠城管理政府代建占比上升，未來這一塊有想像空間。
另外，「十四五」規劃明確提出，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。預計2023年前，40個城市要完成650萬套保障性租賃住房籌建，代建行業將迎高峰，未來的增長確定性極高。
根據中指研究院，代建行業以建築面積來計算，前五大企業佔心高達56.8%，綠城管理在2021年的市占率達22.4%，居代建行業首位，頭部企業的有資源及控制成本的優勢，未來集中度越來越高。
全國擴張手頭項目眾多
綠城管理2022H1 公司新拓代建面積1320萬平方米，其中私營企業、政府及國企、金融機構分別占比 40.2%、46.4%、13.4%，國企及政府、金融機構增速趨勢明顯。公司手頭上合約總建築面積9430萬平方米，明確未來業務儲備規模持續增加，支持公司業績兌現問題。
另外，綠城管理佈局全國，2022年上半年公司業務分佈已覆蓋全國 28 個省、直轄市及自治區的 107 座城市，擁有 390 個代建專案。公司在中國主要經濟區域包括長三角經濟圈、專案渤海經濟圈和京津冀城市群、珠三角經濟圈等，合約預估總可售貨值達 4400 億元。
結語
內房政策利好不斷，要盤活房地產行業仍然需要長時間恢復信心。不過在保交樓以及地方政府各種項目上馬下，代建行業未來幾年的增長是確定的。綠城管理業務遍佈全國是代建的領頭羊，2022H1業績仍能逆市增長顯實力﹐政府代建訂單占比率增加，預計到2025年，代建行業會迎來一個小高峰期。
