物管股股價集體沉淪，內房危機蔓延，4因素夾擊行業

內房危後，近年中國物業管理行業在多個因素影響下，由擴張轉為收縮。2020年，上市物企收購事件高達76起，總金額超百億。2024年頭部物企如龍湖、金科、中海等已陸續宣佈主動退出多個項目，而萬物雲、世茂服務、彩生活等公司退出的項目面積均達千萬平方米級別，物管股股價亦告別輝煌。

空置房欠費嚴重

據克而瑞物管統計，去年物業費平均收繳率僅為82%，上市物企收繳率低於80%，部分老舊小區和空置房的欠費問題尤其嚴重。業主拖欠物業費及項目盈利能力下滑，成為物企大規模「割肉」的主因。同時，500強、百強及上市物企的行業毛利率及淨利潤持續下滑，500強物企凈利潤353.7億元，同比下降2.8%，百強物企凈利潤198.2億元，同比下降2.4%，上市物企凈利潤125.0億元，同比大降至23.3%。500強、百強、上市物企毛利率分別跌至16.8%、18.6%和19.0%，較2023年下降1.1%、1.2%及0.7%，連續三年呈回落形態。

盈利受壓下，物管公司加速剝離低效、虧損項目；另一方面，樓市不再熾熱，新增合約亦面積大幅縮水。2025年4月TOP50物企新增合約面積5225萬平方米，較2022年合約面積9161萬平方米同期腰斬。以碧桂園服務為例，2021年至2024年全年新增合約面積分別為4.3億、2.4億、1.2億、0.6億平方米，行業告別高增長。

從2023年起，物業費降價潮蔓延至全國多個城市，業主議價能力不斷提升。2024年全國典型城市物業費平均收繳率僅82%。隨新增項目減少、老小區比例提升，物企運營成本居高不下，盈利空間進一步壓縮。

物企股價集體腰斬

綠城服務 (2869.HK)由2021年4月1日歷史最高價12.91元到2025年7月的最新高價4.98元，跌61.43%;

雅生活服務 (3319.HK)由2020年7月1日歷史最高價47.286元到2025年7月的最新高價3.13元，跌93.38%;

中海物業 (2669.HK)由2023年1月1日歷史最高價10.64元到2025年7月的最新高價5.81元，跌45.39%;

保利物業 (6049.HK)由2020年5月1日歷史最高價88.53元到2025年7月的最新高價36.4元，跌58.88%;