晉佳 
美聯儲加息0.75厘，指未有衰退但關注通脹風險。美國兩個月累計加息1.5厘，幅度為40年最大。香港金管局跟加，上調貼現窗基本利率0.75厘。美國聯儲局連環重手加息，港銀估計第三季內很大機會要跟加，屆時將影響港人的供樓負擔。
年輕一代習慣了低息年代，未感受過80、90年代的高息威脅，當年按揭利率曾高見22厘，供樓利息可以是原本樓價的一至兩倍。當年樓價越升越有，市民供樓負擔的「天價」水平，升市時相安無事，但隨後於97年樓市泡沫爆破，樓價便由高位跌幅達到六成，令大量負資產湧現。目前正值美國加息周期，香港樓市會否重蹈覆轍、樓市於供樓壓力大增之下爆破？
回顧香港八十年代是經濟起飛的黃金時期，當時樓價約二十至三十多萬，以九龍灣得寶花園一房一廳397呎單位為例，只售26多萬，十二年分期付款，以現時樓價相比，這個價錢比首期還便宜就能上車！八十年代香港的最優惠利率為P+2%或P+3%，當時的按揭利率是21至22厘。至於九十年代，即使供應利率回落至十厘左右，但樓價飛升更嚴重，於97年樓市爆破前，供樓負擔比率創出115%的歷史高位。
根據金管局數據，以去年第四季數字計算，計算供樓負擔的收入槓桿比率92.9%，低於1997年高位115%；樓價收入比率接近19.8年，相比1997年的高位約15年更高。去年底香港樓價負擔壓力較97年大，但供樓壓力較97年細，分別只於目前低息、當年高息。倘若香港重返高息年代，壓力便直逼97年。
90年代期間，香港的供樓利率平均接近十厘，相比目前只是略高於2厘。由於美國於2008年金融海嘯後實行量化寬鬆（QE）政策，長期壓低利率，直至2020年疫情後實施無限QE，引發惡性通脹，上月美國通脹9.1%，創下逾40年高位。美國連續3個月重手加息壓通脹，美元上升引發資金從香港流走，香港於銀行體系結餘跌至1652億元之下，港銀加息壓力亦將殺到，最遲9月勢必加息。
香港按揭息率會否調升，將視乎港銀會否提升最優惠利率（P）。目前P一般為5厘，按揭封頂利率介乎P-2.25厘至P-2.5厘不等。由於作為供樓利率指標的一個月拆息於7月26日升至1.19厘，H按接近封頂利率，估計第三季內最優惠利率將出現上調壓力，屆時港人供樓利息可能一次過提升。
究竟，是次美國加息周期，將供樓負擔帶來多大威脅，會否重蹈97年高樓價、高利息的覆轍，樓市大跌收場？
於7月議息結果後，美國聯邦基金利率為2.25厘至2.5厘，而根據美國利率期貨預測，明年美息最大機會升至3.25至3.5厘見頂。換言之，按目前市場預測，美息還有1厘加息空間才見頂。
根據按揭計算機，假設樓按貸款額400萬元，還款期30年，以目前按揭年利率2.15厘計算，每月還款15087元。目前港銀尚未跟加息，若然港銀9月開始跟足美息上調幅度，加足1厘，令按揭年利率升至3.15厘，按揭還款額便將升至17189元，供款額增加2102元或14%。
每月供樓金額增加四分之一，將為市民帶來不少壓力。不過，以上計算是按美國加息預期、以及港銀最激進的加息幅度計算。另外，香港通脹1.8%，遠低於美國，香港沒有同樣的加息壓抑通脹壓力。
從現況來看，加息引發的供應負擔上升壓力，未如97年般嚴重。不過，假設美國通脹高於預期，加息速度快於預期，仍成為按息上升的重大變數，市民須每月預留更多資金，應付未來加息周期。
