李國慶 
香港銀行同業拆息近日急升，隔夜利率繼周一上升至1.96768厘後，今日11時15分結算率再升至2.89393厘。拆息急升導致領展（00823）近日大幅回落，今晨最低見40.9元，息率漸吸引，可以分注吸納。
先講結論：港元拆息上升，雖對領展（00823）短線產生壓力，相信不會構成長期影響。相反，唯有股價下跌，才會造成股息率上升，領長線投資更為吸引。當領展回落至40元邊，息率上升至約6.75厘，可以考慮分注吸納。40元以下，7厘息以上，逾跌逾買。短線博反彈至45元，中線看50元。
領展房產基金市值約1070億港元，是亞洲市值最大且交投最活躍的房地產投資信託基金，自2005年上市以來，已從香港公共屋邨商場及停車場的單一資產管理者，蛻變為橫跨香港、中國內地及海外市場的多元化房地產投資平台。
根據公司資料，領展的獨特之處在於其「內部管理」模式，即不依賴外部管理公司，而是透過全資子公司領展資產管理有限公司自主管理所有物業，這種模式在亞洲REITs中極為罕見。此架構不僅能有效控制成本，更確保管理策略與股東利益高度一致。
物業組合多元化是領展的另一大特色。截至2025年3月底，領展的全球物業組合涵蓋零售、辦公樓、停車場及物流設施等多種類型，地域分布橫跨香港、中國內地（北京、上海、廣州、深圳等）、澳洲（悉尼、墨爾本）及新加坡。其中香港仍是核心市場，佔物業組合總值的約70%，主要包括130項社區商業資產（商場、街市及熟食中心）以及約5.7萬個停車位，具有較強的抗周期特性。
領展近期公布的2026財年首季（2025年4-6月）營運數據後，摩根大通發表研究報告指出，香港租戶銷售額按年跌幅從上一季的2.1%收窄至0.8%，反映零售市況趨於平穩，但跨境電商競爭加劇抑制了短期強勁復甦的可能性。期內續租租金調整率維持中單位數負增長（約-5%），稍遜於管理層此前提出的「低至中單位數百分比」指引。這一數據表明，儘管香港零售環境有所改善，但商戶仍面臨壓力，導致領展在租金談判中不得不提供一定優惠以維持高出租率。
連續19年分派增長
派息高而穩定，是領展最吸引之處。25年3月底止年度，集團收益達142.23億港元，按年增長4.8%；物業收入淨額增長5.5%至106.19億港元；可分派總額為70.25億港元，增長4.6%。每基金單位分派（DPU）增加3.7%至272.34港仙，其中末期分派為137.45港仙，實現連續19年分派增長的紀錄，這在亞洲REITs中絕無僅有。
摩根大通在領展公布2026財年首季營運數據後發表研究報告，維持其「增持」評級，但將目標價從49港元輕微下調至48港元。該行指出，領展香港租戶銷售額按年跌幅從上季的2.1%收窄至0.8%，顯示業務趨向穩定，但受跨境電商競爭加劇影響，短期出現顯著復甦的可能性較低。
值得關注的是，摩根大通於2025年8月13日以每股平均價44.4614港元增持領展60萬股，涉資約2667.68萬港元，增持後持股比例升至5.01%，這一實際行動比研究報告更能反映該行對領展的看好程度。