堅持房住不炒 未來樓市加杠杆空間有限

上星期,國家統計局發佈2020年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅總體穩定、同比漲幅有擴有落。

房地產行業是資金密集型行業。2020年,在房地產企業“三道紅線”基礎上,中國人民銀行和銀保監會又決定建立房地產貸款集中度管理制度,從房地產業資金需求和融資供給兩端,壓縮房地產金融加杠杆空間,政策的施行正在改變過去二十多年來我國房價上漲的邏輯。

2020年,雖然經歷了疫情衝擊,但我國房地產市場整體實現恢復和回升,局部城市的房地產市場甚至急劇升溫,這在一定程度上表明我國房價上漲預期依然較為強烈。下半年以來,多地政府明顯加強了房地產調控,因地制宜、多策並舉、租購並舉,促進房地產市場平穩健康發展,70個大中城市房地產市場價格穩中略漲。國家統計局公佈的數據顯示,2020年12月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。二手住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.1%,漲幅均與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.1%和0.2%,漲幅均與上月相同。

房價是資金、土地和人口等多種因素綜合作用的結果。2020年,我國住戶部門貸款增加7.87萬億元,約占各項人民幣貸款新增額的40%;其中,短期貸款增加1.92萬億元,中長期貸款增加5.95萬億元,社會資金流向房地產金融的慣性和意願仍然較強。為提高金融體系的韌性和穩健性,促進房地產市場平穩健康發展,樓市調控政策進一步收緊。從需求端,房地產企業融資“三道紅線”,將從源頭上限制企業的債務率水準,以引導房地產企業改變過去無序擴張的狀態。從供給端看,對商業銀行設置房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限,對超過上限的機構設置過渡期,並建立區域差別化調節機制,防止社會融資過度向房地產業聚集。上述措施將從根本上限制房地產金融加杠杆空間,切實防範和化解房地產金融風險,同時也會通過金融信號進一步引導房地產市場各參與主體的預期和行為,並推動房地產市場逐漸回歸理性。

綜合來看,加強房地產企業融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理,是堅持“房住不炒”定位以及全面貫徹落實房地產長效機制的堅實一步,必將對未來房地產市場經營管理和發展模式產生重要影響,也從根本上改變了過去房地產高杠杆運營的慣性。

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