Benny 
8月20日，人民銀行和住建部召開重點房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，明年1月1日起將通過三道負債率相關的紅線將房企分為四類進行監管，負債率超過監管紅線的內房企融資將依規則受到限制，消息指有12房企被要求下月底上交減債方案。
中央明確「三條紅線」收緊房企融資，認為政策將進一步穩定內地樓市，對開發商融資提供清晰指引。造成內房股被沽壓了2個月，大部分內房股跌幅比較大，能否抄底像內銀股一樣有反彈機會呢？
1, 那些股在紅檔
FSM統計72家上市的內地房企，當中約12%處於「綠檔」，49%為「黃檔」，17%為「橙檔」，22%為「紅檔」。新規對開發商融資提供清晰指引，而去杠杆化本身是房企行業共識。新規只是不能新增融資總額，那只有制定降債務的計畫，減少買地速度，未來銷售增速可能遇壓。
早前媒體指，央行將根據負債率為房地產企業劃定「三道紅線」，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍；根據「越線」的數量將房地產企業分為「紅橙黃綠」四檔決定其融資時有息負債年增速的上限。
據分析，目前恒大、融創及富力等已觸及3條警戒線，很可能被列入最高危的紅檔，不得新增有息負債 。大型國企內房股如華潤置地及中國海外發展則在綠檔，反映在債務方面一向較為保守。
2,十二只內房參與減債
引述知情人士稱，香港上市的碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁控股、新城、中國海外、華潤置地，A股上市的保利、華僑城、綠地和陽光城12家房企參加了座談會。監管要求12家與會房企提交的並非減債方案，而是最新資產負債表，要求包括剔除預收賬款後的資產負債率、淨負債率和現金短債比三項指標，即「三道紅線」新規涉及的三項指標。監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。
據媒體報導，參與融資“三條紅線”試點的房地產企業，按監管部門要求提交了降負債方案。由於試點要求房企要2023年前完成目標，大型房企都積極賣房，已減少負債。
3,史上最好的金九銀十
對於樓市需求，無數人百思不得其解，明明身邊朋友每人都有幾套，明明一個人供養八個老人，為何還買房？
首先，老人是需要住的，而且中國人壽命也越來越長。如果每人真的在大城市有幾套房，誰還焦慮？誰不想安得廣夏千萬間，可還是得尊重事實，野草般堅韌的背後自有它的理由！
從“十一”假期期間樓市表現看，房企“銀十”期間銷售情況延續了“金九”期間的回溫態勢。機構數據顯示，2020年黃金周（10月1日至10月8日）全國重點城市成交套數和麵積同比2019年黃金周（10月1日至10月7日）分別增長14%和12%。
值得注意的是，房地產開發投資累計增速已經連續4個月為正，並且增速加快。從目前市場趨勢看，樓市的活躍度明顯提升，預計下半年市場有望繼續沖高，從銷售額同比跌幅看，按照5-9月份單月上漲數據看，全年樓市成交有望接近或者超過2019年創造的歷史紀錄，銷售額有望高達17萬億。
4,多只內房跌幅不少
內房股自今年7月起開始下挫，行業表現跑輸大市。近期大量新股IPO，市場資金減少，多數追逐科技股，故此缺乏資金帶動內房板塊向上。我們可以看到幾只內房股由高位回調不少，融創及恒大的跌幅超過30%。
5, 融創銷售理想 分拆物管上市
2020年9月融創中國合約銷售金額約為689.4億元，同比增長9.59%。合約銷售面積約為490.6萬平方米，同比增長14.04%。據悉，2020年1-9月融創中國累計合約銷售金額約達3806.9億元，累計合約銷售面積約為2724.5萬平方米。銷售增長高於內房平均水準。
融創中國在港交所公告稱，建議分拆融創服務控股有限公司於香港聯合交易所有限公司主板獨立上市。融創服務在中國提供物業管理服務的歷史已逾16年，於2020年5月31日，融創服務的合約總建築面積達226.8百萬平方米，覆蓋中國29個省、自治區及直轄市的126個城市。
融創服務涵蓋融創服務集團、融創房屋保養維修公司兩大業務板塊，致力於成為中國家庭首選的“品質生活服務商”。融創服務擁有壹級物業管理資質，服務業態涵蓋高端住宅（別墅及城市豪宅）、普通住宅、商業、寫字樓和城市綜合體。
融創服務2017年、2018年、2019年營收分別為11.12億、18.42億、28.27億元；融創服務2020年第一季度營收為7.19億元，上年同期營收為5.36億元。
結語
「三條紅線」令到內房股受壓，股價回調多時。由內房的銷售數據來看，同比增長14%﹐反應了中國人的買房需求殷切。中國人儲蓄率高踞全球首位多年，中國人購買力驚人，買房仍是人生第一重要大事。房企最近賣房順利﹐資金回籠積極減債，內房股短期可能會反彈。
小編覺得大家可以冷吼的是融創中國，集團負債比率高，未來會受制於三條紅線。但融創優勢在於有大量低成本土地儲備，並且集中在二線及強三線城市，銷售增長良好。基本上，融創已進入減債階段，並不需要積極擴張。未來主要工作是銷售、回款並進行減債，當負債比率進一步下降，便有望獲得重估。融創分拆旗下物業管理公司來港上市，計畫集資10億美元。11月初進行除淨，基金為了更高的份額會增持融創。
