中駿商管(606.HK):商業管理毛利高水平 百城計劃支持高成長

最近超過10隻IPO排隊上市,讓人眼花繚亂,其中物管股也有數家。在眾多物管股之中比較特別是中駿商管,由名字就知道是一家智慧商管服務的大陸百強商管物業公司。中駿商管是由大型綜合性地產開發商中駿集團(01966)分拆出來的。7月2日掛牌上市,這家股票質地如何呢?讓小編在此跟大家探討中駿商管有什麼值得留意的地方。

商業住宅雙輪驅動 營收持續增長

中駿商管是由大型綜合性地產開發商中駿集團(01966)分拆出來的一家綜合物業管理服務提供商,除了主要業績中駿世界城之外,也提供辦公樓、商業街及住宅等多元化管理服務。

在這波IPO潮中,奈雪的茶成為了售點,中駿商管公開發售獲1.3倍認講,市場反應算中規中舉。公開發售項下發售股份的最終數目為5000萬股,相當於發售股份總數的10%。此外,國際發售項下分配予承配人的發售股份最終數目為5.25億股,包括超額分配7500萬股。

引入4名基石投資者,合共認購7000萬美元,包括安踏體育(2020)副主席兼執行董事丁世家之家族信託的控股和盛海、恒安國際(1044)執行董事許清流全資擁有的King Terrace、九牧王投資部主管林婉瑩女士及TX Capital,約占發售股份7.35%,設6個月禁售期。

根據仲量聯行的資料,截至2020年12月31日,中駿商管的在管總建築面積在中國提供商業物業管理及運營服務的物業管理公司中排名第15位。中駿商管擁有104個在管商業及住宅項目,在管總建築面積約為1620萬平方米,以及總簽約建築面積約為3660萬平方米,在管總建築面積、總簽約建築面積分別較2019年的規模提升37.3%、62.7%。

商管市場未來持續增長

商業管理毛利率高於同業水準

看看中駿商管有什麼吸引地方?

首先看看營收,2018-2020財年,中駿商管收入分別為人民幣4億元、5.8億元及8.1億元,其中商業物管服務的收入佔比從38.4.%上升至46.3%,複合年增長率為42.5%。

收入持續增長

再看看毛利率,截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度,中駿商管商業物業管理及運營服務的毛利率分別為47.6%、51.3%及59.0%,而整體毛利率則分別為34.6%、37.0%及44.3%。同期錄得的淨利潤人民幣3482.0萬元、7729.8萬元及1.63億元,複合年增長率為116.0%。

中駿商管在商業物業管理在2020年收入佔比達62%,而毛利率提升至59%,幾乎為住宅物業毛利率的兩倍左右,也是行業裡高水平。

毛利率提升至59%

根據北京賽惟諮詢有限公司(一家專注於房地產行業客戶關係管理的認可諮詢公司)的資料,2019年中駿商管為在管住宅物業提供物業管理服務的客戶滿意度為89%,高於中國約73%的行業平均水平。所以中駿商管多次榮膺「2020中國商業地產公司品牌價值TOP6」及「2021中國房地產開發企業商業地產運營10強」等榮譽。

如何降低成本呢?

中駿商管毛利率為何如此高?除了商戶滿意度高外,降低成本也是很重要的。原來,中駿商管專注於數字化及運營自動化,並採用技術解決方案增強競爭力、提高服務質量及客戶滿意度、減少對勞動力的依賴並降低成本。

利用智能物業管理系統使用互聯網及IoT技術整合各種模塊(如智能停車場管理、智能Wifi、智能客戶人流管理及智能視覺引導)。再加上大數據中台整合數據,通過數據清理、數據建模及計算,進行分析,以指引的業務並使管理層及僱員得以作出知情決策。

此外,還通過CRM會員營銷系統管理會員計劃,該系統涵蓋會員推廣、註冊、會員級別、會員權益及計劃的其他方面,增強了運作會員系統、提升及維持會員忠誠度及進行精準營銷的能力。截至2020年12月31日,中駿商管的會員計劃有約490,000名註冊會員。

據了解,2019年開始北京中駿世界城就持續數智化,商場的小程序會員系統進入試運營階段、智能服務機器人落地、停車場智能改造升級、海底撈全球首家智慧門店營業。除此之外,還與阿里本地生活口碑App達成合作,開啟北京首條線下口碑街,運用數字化運營幫助商家引流提效。

北京首條線下口碑街

中駿集團主席黃朝陽曾表示,「中駿商管將通過購物中心百貨化經營及數字化運營,兌現並持續提升商業經營能力」,可見這家企業對數字化的商業實踐是多麼重視。

「百城計劃」 成長動力十足

相信大家都熟悉,物管股增長大多依靠母公司,中駿商管也是其中之一。那先看看母公司的情況,2020年,中駿集團突破千億規模。與此同時,中駿新增了38幅優質地,其中23幅為支撐「一體兩翼」協同戰略的綜合性用地,當中包括新增中駿世界城購物中心19座,新增方隅公寓9個。

中駿世界城

今年,中駿還在北京、合肥、上海、杭州等城市佈局,截至6月15日,2021年中駿集團新增土儲面積585萬方,總貨值達804億,其中包含中駿世界城購物中心6座和方隅公寓14個。

中駿集團更提出「百城計劃」,預計2025年開業及在建的中駿世界城數量將超過100座。中駿的擴張主要以長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中西部核心城巿以及海西經濟區為重點發展,目標形成「4+1」區域戰略佈局,鋪開全國化連鎖發展版圖。有母公司背後支持,中駿商管業務有望實現跨越式發展。

上市文件顯示,中駿商管IPO集資所得,約50%用於戰略收購及投資其他物業管理公司及服務提供商,以擴大業務及多元發展服務種類。即意味了中駿商管未來還可能靠併購,有額外的增長發展機會。

約50%用於戰略收購

結語

去年,中駿集團順利完成千億目標,而且順利通過了「三道紅線」的考驗。穆迪更將其評級展望由「穩定」上調至「正面」。背靠穩健的母公司,「百城計劃」或令中駿商管實現誇越式發展。中駿商管獲1.3倍認購,每股定價3.7元,PE約40倍。同為港股商管概念股的華潤萬象生活(1209)、寶龍商業(9909)及星盛商業(6668)作為比較,估值比華潤萬象生活及寶龍商業平,跟最細家的星盛商業差不多。從分配結果來看,貨源集中度不算散,值得密切關注。

 

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