中港恢復通關有望 本地股中有什麼選擇呢?

有消息話香港與內地試行恢復通關,有利香港本地零售,同時商場也會旺起來,本地地產股也受市場關注。近期,香港逆势產生新的地王,也表明商界對香港之後發展的信心。相對上,新地及其他本地地產企業作風穩健,還會長期盈利派息,能否成為跌市中的中流砥柱呢?

施政報告預計私樓供應穩定

有人說,香港的房地產會大跌了,因為政府加大推出土地,供應多點住宅,但是由最近一份施政報告來看,應該不會。施政報告除了提到目標為每年約1萬個私人住宅供應外,無其他的新資料。過去幾年私人住宅落成量每年平均約1.5萬伙,往後中期目標亦相若,政府也預計私樓供應將穩定。

公營對私營單位的比例目標由6:4改為7:3,而目前完成率約5:5。公營房屋方面,供應量平均每年約1.5萬伙,政府目標是未來5年內增至約2.2萬伙,即是政府的工作主要增加公營房屋的供應,私樓影響不大。

未來10年增加10萬個私樓單位,即1年1萬個

另一方面,香港政府實際改變土地用途現時平均11年,之後要4-5年才能建好賣房。由農地轉換和土地共用先導計畫去增加更多公營及私營房屋計畫,這一部由收地到實現建樓時間還很長。

短期對於新地等本地地產沒有影響,就算政府加快步伐也要很多年才實現。

新地可售資源豐富 明年銷售目標進取

本地房地產股中首選新地,跟據中期業績報告,新地管理層指現時仍有303億未入賬銷售,同時管理層預計未來3年平均竣工面積為300萬平方呎,其中260萬平方呎來自住宅專案。

地產股當然要關心其地產的發展,在香港還有多少房可以銷售。2022財年的銷售新地定下了達450億元的目標,同比上升94%。計畫於本財年推出八個新專案,包括Wetland Seasons Bay第一及二期、元朗站第一期,及屯門兆康專案第一期等。相對2021財年,未來增速將提高50%。

最近新地表示,屋宇署公佈的西九龍高鐵站上蓋商業項目建築圖則,屬公司早前呈交的建築圖則,城規會於8月批出新地的改良設計方案後,新地已再次呈交新的建築圖則予屋宇署,並待其批核。該圖則共涉及3幢13至23層高商業物業,料將提供樓面逾316.31萬平方尺。

西九龍高鐵站上蓋商業項目

租金方面,新地受惠於中國內地租務組合強勁,加上中國香港租務表現見底,有大行預計未來幾年年均複合增長率可達5.2%。

恒地高價奪得中環地王

除了新地外,本地地產商中還有什麼好的選擇呢?

恒基地產或者是個好選擇,近期積極在中環拿地,實力雄厚。11月3日,發展局公布,恒地(0012.HK)以508億元奪得中環新海濱3號商業地皮,創下本港有史以來最貴賣地紀錄。

恒地高價奪得中環地王

恒基在中環本身擁有多個項目,在毗鄰的國際金融中心(IFC),項目為恒地伙新地、港鐵(0066.HK)、香港中華煤氣及中銀香港屬下的新中地產所組成的IFC Development Limited發展,總樓面高達約470萬平方呎,ifc二期高度更達412米,為全港第二高物業。

2017年5月份恒地以232.8億元獨資投得中環美利道商業地,每呎樓面地價達50064元,成交總價及呎價均破盡當時的賣地紀錄。

由恒地出手奪得地王,附近IFC也會水漲船高,現時已經是中環大地主。這表明了香港本地地產商的實力雄厚,穩健的作派。恒基兆業表示,擬將中環新海濱三號地專案打造成為香港最具標誌性的世界級地標建築,並對建設這一專案的長遠前景表示樂觀。

內房債再爆雷

內房債務危機持續發酵,加深市場對內房的不安情緒。繼恆大集團之後,佳兆業集團旗下錦恆財富發行的一款理財產品未能如期兌付,該產品買家湧入其深圳總部尋求兌付方案,現場涉及近千名投資人、理財產品總金額約127億元。

近來從中國恆大、花樣年、到新力控股、當代置業接連爆發債務無法償付危機,並波及其美元債,投資者對中國房市流動性危機升高為系統性金融危機的擔憂日漸加劇。

內房債再爆雷

最近,佳兆業出事後,多間內房的境外債及境內債均出現下跌。上星期,不少內房債券跌停,比如:「15世茂02」。

近期,內房股大跌,投資內房股的資金退出後,或有一部分會投入本地房地產股作收息用,對比之下更加安全可靠。

中港免檢疫通關 有利商場寫字樓租金

中港疫情穩定,但仍有零星染病個案,香港與內地仍未有免檢疫通關。早前香港及內地就通關磋商,行政長官林鄭月娥表示,中央提出如何令香港的防疫工作跟內地較一致,港府提交了意見,會逐一落實,包括從海外或內地入境免檢疫的群組大部分會取消。

政府指出,香港股需要跟內地通關,否則國際金融中心的吸引力大減。外國方面,如果當地疫情穩定,可以縮短檢疫期,以紓緩商界的壓力。

預計6月底前有望恢復全面通關

據香港媒體引述消息指,報道指,內地及香港當局正積極磋商恢復通關事宜,關初期可能會只設1000個或以下的配額,而首階段通關安排可能會在12月底左右開始,估計中港仍要再舉行多開1至2次對接會議。報道指,本港當局還在討論明年2月北京冬奧後,約2月底或3月初,落實下一階段的通關安排,6月底前有望恢復全面通關。

通關有時間表後,對本地零售來說是好消息,同時對商場來說也是個大好消息。恢復正常後,旅客增加,帶旺商場消費,商場租金有加價空間。同時,跨境金融產品推出將帶動甲級寫字樓需求,中港通關後,寫字樓市場將進入上升週期,估計中環寫字樓租金也有所上漲。

結語
隨着疫苗接種率提高,特效藥的出現,新冠很快過一段落。預期中港通關,明年恢復正常,帶旺商場消費,商場租金有加價空間。同時,跨境金融產品推出將帶動甲級寫字樓需求,預計寫字樓市場將進入上升週期,估計中環寫字樓租金也有所上漲,所以本地房地產是跌市中首選。內房債務危機持續發酵,加深市場對內房的不安情緒,在香港本地房地產卻高價奪得中環地王成了強烈對比。恒基及新地作風穩健,幾乎每年都保持派息5厘左右,是跌市之中好的選擇。

 

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